Każdy z nas najmował kiedyś mieszkanie lub dokonywał jego zwrotu. Niejednokrotnie zainwestowaliśmy pieniądze w najmowane mieszkanie lub właśnie stoimy przed dylematem, czy zamówić kuchnię na wymiar, z góry wiedząc, że nie będziemy jej w stanie ze sobą zabrać przy oddawaniu mieszkania.

Warto wiedzieć, że za pozostawione w mieszkaniu meble czy wyposażenie możemy z kolejnym najemcą ustalić jednorazową płatność, tzw. odstępne (Ablöse), lub też za poczynione przez nas inwestycje możemy dochodzić zwrotu tych kosztów od wynajmującego (Investitionskostenersatz/ Investitionsablöse). Musimy jednak pamiętać, iż odstępne, które nie odzwierciedla wartości przekazanego świadczenia, jest zabronione.
Dla określenia wysokości odstępnego wymiernikiem pozostaje wartość wyposażenia mieszkania, mebli lub innych inwestycji, które zamierzamy pozostawić w oddawanym przez nas mieszkaniu. Dokładnej oceny w tym zakresie dokonać może rzeczoznawca lub biegły. Na potrzeby szacunkowej oceny powszechnie przyjmuje się, iż meble każdego roku tracą 10% swojej wartości. W praktyce oznacza to, że im starsze meble pozostawiamy w mieszkaniu, tym niższej kwoty odstępnego za nie możemy domagać się od kolejnego najemcy. Niemniej jednak nasza 10-letnia kuchnia ma też swoją wartość, co zgodnie z prawem daje podstawy do ustalenia za nią odstępnego w stosownej wysokości.

Za co nie przysługuje odstępne
Poczynione przez najemcę nakłady na odnowienie mieszkania bądź naprawy związane z eksploatacją mieszkania zasadniczo nie podlegają zapłacie odstępnego. Zaliczamy tutaj m.in. malowanie ścian, wymianę podłóg czy listw przypodłogowych, wymianę uszczelek itp. Natomiast w sytuacji, gdy mamy do czynienia np. z wymianą wykładziny PCV na marmurowe podłogi, wówczas możemy domagać się od nowego najemcy stosownego odstępnego, ponieważ taki nakład stanowi zwiększenie wartości mieszkania.
Jeśli nie dojdziemy do porozumienia z nowym najemcą w kwestii wysokości odstępnego za pozostawione meble, to wtedy jesteśmy zobowiązani do oddania wynajmującemu opróżnionego mieszkania.

Kiedy odstępne jest zabronione i można dochodzić jego zwrotu
Z zabronionym odstępnym (verbotene Ablöse) mamy do czynienia w szczególności, gdy zapłata określonej sumy pieniędzy obejmuje wyłącznie przekazanie mieszkania przez dotychczasowego najemcę na rzecz nowego najemcy bez jakiegokolwiek adekwatnego świadczenia.
Z podobną sytuacją mamy do czynienia, kiedy wynajmujący warunkuje podpisanie umowy najmu zapłatą na jego rzecz określonej kwoty.
Kolejnymi przykładami zabronionego odstępnego jest pobranie nadmiernej kaucji (wyższej niż 6-krotność miesięcznego czynszu) czy też zawyżona wysokość prowizji za wynajem mieszkania. W niektórych przypadkach do zabronionego odstępnego zaliczane są także koszty sporządzenia umowy najmu, którymi obciążany jest najemca.
Wynajmujący, którego mieszkanie podlega pod Ustawę Mieszkaniową (Mietrechtsgesetz), nie ma najmniejszego prawa domagać się odstępnego za istniejący stan mieszkania.
Warto pamiętać, że termin przedawnienia do dochodzenia zwrotu zapłaty zabronionego odstępnego (verbotene Ablöse) wynosi 10 lat od dnia jej uiszczenia.
Przy dochodzeniu należności z tytułu zabronionego odstępnego istotne jest udowodnienie, iż faktycznie doszło do zapłaty wskazanej kwoty. Natomiast wykazanie, iż wysokość odstępnego odpowiadała wartości przekazanego świadczenia i nie była zabroniona, należy do osoby, która ją pobrała.

Zwrot kosztu inwestycji od wynajmującego
Zgodnie z § 10 Ustawy Mieszkaniowej (MRG) najemca może dochodzić od wynajmującego zwrotu kosztu inwestycji pod następującymi warunkami:

• zostały one poniesione w ciągu ostatnich 20 lat
• przyczyniły się do istotnego polepszenia użyteczności mieszkania
• są użyteczne po zakończeniu umowy najmu
• prawo do zwrotu kosztów inwestycji istnieje również z tytułu świadczenia, które zostało zapłacone poprzedniemu najemcy.

Przykład: Wykonane ogrzewanie, położona instalacja elektryczna albo wybudowana łazienka stanowią podstawę do dochodzenia zwrotu poniesionego kosztu inwestycji, czego niestety nie stanowi już położenie parkietu czy paneli.

Ważne terminy przy dochodzeniu zwrotu kosztu inwestycji od wynajmującego

• dla najemcy, który wypowiedział umowę, termin do zgłoszenia roszczenia zwrotu inwestycji rozpoczyna się z dniem złożenia wypowiedzenia i wynosi 14 dni. Niezbędne jest także przedłożenie wszystkich rachunków potwierdzających poniesione koszty.
• w przypadku rozwiązania umowy najmu za porozumieniem, termin zgłoszenia roszczenia związanego z poczynionymi inwestycjami wynosi także 14 dni.

Spóźnione zgłoszenie roszczenia stanowi utratę prawa do jego dochodzenia!

W jakiej wysokości można dochodzić poniesionych kosztów inwestycji
Począwszy od 01.03.1991 roku dochodzenie zwrotu kosztu inwestycji podlega stałemu procentowemu pomniejszeniu jej o koszt amortyzacji:

• 10% utraty wartości rocznie za podłogi, ogrzewanie, łazienkę, toaletę oraz elektrykę
• 5% utraty wartości rocznie dla innych niezbędnych inwestycji, tj. izolacja termiczna, dźwiękoszczelne okna, połączenie mieszkań.

Warto wiedzieć, iż w sytuacji uchylania się przez wynajmującego od zwrotu kosztu inwestycji można po spełnieniu określonych warunków dochodzić swoich roszczeń w postępowaniu przed Schlichtungstelle, tudzież przed sądem.

Masz pytanie? Napisz do adw. Moniki Łopuszyńskiej-Sobocińskiej, e-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript. 

Monika Łopuszyńska-Sobocińska, Polonika nr 250/251, listopad/grudzień 2015